首付不夠，公積金來湊。近期，多地住房公積金中心發(fā)布公告，允許公積金直接用于買房首付，向(xiàng)市場注入購買力。

據證券時(shí)報記者不完全統計，去年7月“因城施策促進(jìn)房地産市場平穩健康發(fā)展”提出以來，至少有82個城市出台公積金新政支持居民購房，其中有29個城市已經(jīng)可以用公積金支付首付款。

本輪公積金大松綁，政策空間有多大？回顧過(guò)去二十年，公積金在曆次宏觀調控中扮演著(zhe)什麼(me)角色？在本輪政策松綁大潮中，一些公積金貸款率已經(jīng)偏高的城市，未來是否會(huì)出現流動性風險，需要審慎對(duì)待。

多地打開(kāi)公積金政策工具箱

5月17日，國(guó)家統計局公布4月70城商品住宅銷售價格指數，70個大中城市中商品住宅銷售價格環比上漲的城市個數減少，環比漲幅回落，其中二手住宅環比漲幅回落更爲明顯。房地産市場複蘇進(jìn)程緩慢。

自去年7月國(guó)務院常務會(huì)議提出“因城施策促進(jìn)房地産市場平穩健康發(fā)展”以來，各地公積金政策陸續調整。據證券時(shí)報記者統計，目前至少有82個大中城市出台公積金新政支持住房消費，被(bèi)納入國(guó)家統計局監測的70個大中城市中，已有65個城市出台了更積極的公積金政策。其中，沈陽、大連、南京、青島、鄭州、合肥等13個城市已支持在購房首付中使用公積金。

公積金直接用于支付首付，可以緩解職工在購房早期的籌資壓力，排除買房路上最大的“攔路虎”，使得購房交易更加順暢。過(guò)去，各地爲了配合房地産市場的調控政策，要求購房首付須是自有資金，職工需自籌首付，再向(xiàng)公積金中心申請貸款。

除了支持首付之外，各地的松綁政策還(hái)包括，提高公積金貸款上限，允許多孩家庭在貸款上限基礎上再上浮；降低公積金貸款對(duì)首付比例的要求；提高“商轉公”貸款額度，優化流程、增加提取頻率等等。

政策調整後(hòu)，一些地方的公積金提取和貸款快速增長(cháng)。以青島爲例，新政于去年下半年實施，今年1~4月，該市住房消費的提取、貸款發(fā)放金額均實現兩(liǎng)位數增長(cháng)；4月，公積金貸款同比增幅達到104%，發(fā)放金額突破曆史單月最高值；支持職工購房、租房、償還(hái)貸款等住房消費提取金額同比增長(cháng)21%。

唐山市的公積金新政側重支持青年人群購房，取消了首套房公積金貸款與餘額挂鈎的制度。自今年4月1日新政施行以來，該市青年群體貸款發(fā)放額平均增加了約25萬元，購房占比提升4個百分點，需求也明顯提升。

將(jiāng)釋放多少購買力？

眼下，各地紛紛松綁公積金政策支持住房消費，向(xiàng)市場注入購買力。公積金有望向(xiàng)住宅市場提供多少“彈藥”？

2021年，全國(guó)住房公積金完成(chéng)繳存2.92萬億元，提取2.03萬億元，發(fā)放貸款1.4萬億元。也就(jiù)是說(shuō)，2021年公積金通過(guò)提取和貸款向(xiàng)居民釋放了3.43萬億元資金用于住房消費和還(hái)貸。如果以近5年提取和貸款的平均增速計算，2023年該數字有望逼近4萬億元。

公積金貸款是和購房行爲相對(duì)密切的指标。截至2021年末，公積金繳存餘額8.19萬億元，貸款餘額6.9萬億元，個人住房貸款率（年末貸款餘額與繳存餘額的比率，下稱“貸款率”）爲84.18%。

業界通常認爲，住房公積金的貸款率低于85%，表明公積金的流動性偏寬松，政策尚有一定的放松空間；85%~90%屬于正常區間，91%~95%爲流動性偏緊，95%以上爲流動性緊張預警，100%則爲流動性不足。

2022年全國(guó)公積金報告尚未發(fā)布，但從主要城市發(fā)布的最新公積金報告來看，2022年全國(guó)的貸款率預計不會(huì)比2021年明顯上升。如果參考2021年數據，以貸款率90%爲流動性預警線，預計全國(guó)公積金可以釋放4763億元增量貸款資金；如果以95%爲流動性不足的上限，預計可以釋放8857億元增量貸款資金。

值得注意的是，上述資金并非全部用來購買新房，償還(hái)房貸也是重要去向(xiàng)。不過(guò)，公積金隻是住房消費專用款，不管是用于首付還(hái)是還(hái)貸，這(zhè)些資金都(dōu)支持了住房消費，尤其是剛需和改善型需求。

公積金政策助力曆次調控

曆史上，公積金在購房市場上扮演著(zhe)什麼(me)角色？回顧我國(guó)房地産市場的多輪調控，都(dōu)能(néng)看到公積金的身影。

2015年，公積金政策配合房地産市場“去庫存”，各地發(fā)放公積金貸款筆數出現跨越式增長(cháng)，一些城市的公積金貸款率一度超過(guò)100%。

2017年，房地産市場出現過(guò)熱迹象，住房公積金作爲房價調控的手段之一，收緊提取和貸款政策，“認房又認貸”、“貸款額度與繳存年限挂鈎”、“異地購房不能(néng)随意提取”等成(chéng)爲常見做法，部分地區公積金貸款出現大幅下降。

2012年~2021年，每年因公積金提取和貸款等形成(chéng)的住房消費資金，在當年全國(guó)商品房銷售額中的占比15%~25%之間。占比最高的時(shí)期爲2015年~2016年，當時(shí)爲支持房地産“去庫存”，全國(guó)公積金貸款發(fā)放筆數和貸款金額出現明顯上升，帶動這(zhè)一占比上升至25%。2016年，全國(guó)公積金貸款率上升到88.84%，爲近十年最高。但在2017年新一輪調控政策下，各項指标快速回落。

可見，公積金對(duì)于個人住房消費确實貢獻了一臂之力，但是其支持力度最大的時(shí)候也僅爲1/4。

公積金貸款指标也呈現類似的特征。“個人住房貸款市場占有率”，是當年住房公積金貸款餘額占全國(guó)商業性和公積金貸款餘額之和的比率，體現了公積金貸款對(duì)整個房貸市場的貢獻度。2015年末，公積金貸款市場占有率尚有22.7%，但随著(zhe)房價的上漲，到2021年末該市場占有率已經(jīng)下降至15.27%（圖1）。說(shuō)明對(duì)于購房者而言，公積金貸款在房貸中的作用逐年變小。

這(zhè)意味著(zhe)，購房者即便有公積金，在高房價之下，買房一樣(yàng)有壓力。這(zhè)也是爲何不少人對(duì)公積金生出“雞肋”感覺：買房靠它指望不上，沒(méi)有它又愈加艱難。

對(duì)公積金貸款額度不足感受最深的當屬北上廣深購房者。數據顯示，2022年，北上廣深四地公積金貸款每筆平均金額分别爲77萬元、75萬元、68萬元、70萬元，這(zhè)個額度與一線城市動辄數百萬元的房屋總價之間存在不小的距離，大多數購房者還(hái)需要申請商業貸款做組合，以至于通過(guò)公積金貸款獲得的杠杆和利息優惠有限。

除了公積金貸款額度不充足之外，一線城市還(hái)面(miàn)臨更嚴格的提取與貸款限制，也讓公積金變得“好(hǎo)看不好(hǎo)用”，實用價值“縮水”。

不過(guò)，北上廣深的情況并不能(néng)代表全國(guó)。2021年，全國(guó)公積金貸款的平均金額爲45萬元，在房價較低的二三線城市，這(zhè)筆貸款對(duì)購房仍能(néng)起(qǐ)到顯著的支持。這(zhè)也是二三線城市積極松綁公積金政策的原因。

公積金流動性困擾及對(duì)策

公積金運營，要兼顧收益性和流動性的平衡，既要讓公積金盡可能(néng)地産生收益，又要滿足職工日常提取和貸款的需求。

作爲重要的流動性指标，公積金的貸款率影響著(zhe)公積金政策松綁的上限。當該指标接近或者達到100%的時(shí)候，意味著(zhe)公積金將(jiāng)要或者已經(jīng)透支了。

2017年至2021年，全國(guó)住房公積金貸款率連續五年下降（圖2）。如果以貸款率95%爲流動性不足的上限，當前公積金流動性仍較爲寬松，尚有一定的發(fā)力空間。

不過(guò)，在全國(guó)整體寬松的水平之下，地方之間的差異巨大。貸款率高的省份或直轄市，如浙江、貴州、重慶等地超過(guò)90%，如果繼續放松政策，將(jiāng)需要重點關注流動性問題；貸款率低的地區，如黑龍江（55.25%）、西藏（60.67%）、内蒙古（65.65%），公積金使用效率低，既影響了收益率，也造成(chéng)了資源閑置。

2022年數據顯示，北上廣深4個城市的貸款率均低于85%。最高的是上海84.9%，其次是廣州76.2%，再次是北京72.7%，深圳僅69.9%。受到房地産調控的影響，北上廣深的貸款率近五年一直處于下降的趨勢。這(zhè)也意味著(zhe)，北上廣深的政策可能(néng)還(hái)有一定發(fā)力空間。

近年，一些公積金流動性較緊張的城市，制定了多種(zhǒng)方案籌措資金。武漢、合肥、貴陽、洛陽、太原等城市，紛紛出台公積金流動性管理辦法，一方面(miàn)提高流動性容忍度，一方面(miàn)拓展流動性補充措施。

以武漢爲例，2022年末，武漢市公積金的貸款率爲94.18%，接近95%的黃色預警線。今年2月，武漢市針對(duì)住房公積金流動性管理征求意見，將(jiāng)公積金流動性不足（偏緊）的預警線從85%提高至96%，將(jiāng)貸款率大于100%定義爲流動性不足。

福州采取“住房公積金貸款流動性調節系數”來預防流動性不足。根據福州住房公積金管理委員會(huì)規定，當個貸使用率在80%~95%區間時(shí)，住房公積金貸款流動性調節系數1，在該情況下，福州職工家庭住房公積金貸款最高額度爲雙職工80萬元、單職工50萬元，如果下一季度末該指标出現變化，則會(huì)調整貸款的最高額度，以管理流動性。

泸州市公積金中心通過(guò)“靈活啓停公積金貸款發(fā)放輪候制度”來解決流動性問題。當該地貸款率高于或低于85%時(shí)，予以重點關注，跟蹤監測，适時(shí)啓停貸款發(fā)放輪候制度，以防範資金流動性風險發(fā)生。

上海交通大學(xué)住房與城鄉建設研究中心主任陳傑對(duì)證券時(shí)報記者表示，站在地方公積金管理委員會(huì)的角度，如果公積金貸款發(fā)放過(guò)多，出現流動性緊張，會(huì)影響到業務的正常辦理，甚至有可能(néng)造成(chéng)違約事(shì)件，這(zhè)是公積金決策部門所盡力避免的。因此，各地公積金中心對(duì)公積金提取和貸款政策的調整都(dōu)會(huì)十分謹慎。

公積金政策優化何解

上世紀90年代初，我國(guó)借鑒新加坡，在上海試點住房公積金制度，爲“房改”探路，當時(shí)主要是爲了解決住房建設資金不足、居民買房意願不強和支付能(néng)力低下等問題。

1994年，上海經(jīng)驗推向(xiàng)全國(guó)，住房公積金确立“個人存儲、單位資助、統一管理、專項使用”的原則。因爲具有“免稅工資”的特征，公積金受到職工的歡迎，被(bèi)視爲一項重要的員工福利。

此後(hòu)，住房公積金成(chéng)爲了我國(guó)重要的政策性住房金融制度，跟随經(jīng)濟發(fā)展步伐，覆蓋面(miàn)不斷擴大。

從繳存情況來看，全國(guó)住房公積金的年繳存額從2012年的9821億元增加到2021年的2.92萬億元，年平均增速爲12.85%，高于同期GDP的增速。

在參與職工人數上，從2012年的1億人增加至2021年的1.6億人，年平均增速5.5%，高于全國(guó)城鎮就(jiù)業人口年均增速2.8個百分點。

在提取方面(miàn)，住房公積金年提取額從4097億元增加到2.03萬億元，提取率從49.97%增加到69.68%，公積金的使用率逐年提高。

貸款方面(miàn)，住房公積金年度發(fā)放貸款額從5565億元增長(cháng)至1.4萬億元，年平均增長(cháng)10%。2017年~2021年，公積金貸款共爲購房者節省利息1.26萬億元。

截至2021年末，全國(guó)住房公積金累計繳存總額22.5萬億元，提取總額14.31萬億元，累計貸款總額12.53萬億元，提取和貸款總額超過(guò)26萬億。也就(jiù)是說(shuō)，過(guò)去三十年，全國(guó)住房公積金統籌了超20萬億計的真金白銀投向(xiàng)房地産市場，有力地支持了職工住房消費。

雖然公積金取得了顯著的成(chéng)績，但其積累速度仍然無法與房價上漲的速度相提并論，尤其是近年，僅靠公積金支持買房逐漸力有不逮。爲此，不少業界人士提出，應該大力支持公積金擴大覆蓋面(miàn)，在更大範圍内解決流動性問題。

然而，站在企業的角度，5%~12%的繳費基數是不小的成(chéng)本，雖然公積金是強制性的住房儲蓄制度，但不少中小企業仍采取各種(zhǒng)方式規避繳存公積金。截至2021年，全國(guó)住房公積金共覆蓋實繳職工人數1.6億人，僅覆蓋了全國(guó)城鎮就(jiù)業總人口的35%。2012年~2021年，這(zhè)一覆蓋面(miàn)僅上升了8個百分點，說(shuō)明住房公積金擴面(miàn)的工作并不輕松。

公積金流動性不足，背後(hòu)還(hái)指向(xiàng)統籌層次偏低的問題。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院世界社保研究中心主任鄭秉文曾經(jīng)指出，住房公積金統籌層次太低，貸款率高的地區和低的地區之間不能(néng)在全國(guó)範圍内調劑使用結餘資金，資金管理層次太低和地區割據降低了結餘資金的互助效率。2016年至2021年，全國(guó)住房公積金增值收益徘徊在1.6%左右，遠低于同期社保基金的平均收益，備受外界诟病。

陳傑表示，當前公積金政策雖不完美，但它對(duì)于降低職工的購房負擔仍然發(fā)揮著(zhe)重要作用。

有學(xué)者建議，未來，住房公積金宜拓展貸款資金籌集渠道(dào)，盤活存量資産，利用資産證券化、沉澱資金管理、資金期限配置優化等措施，提升存量資金的流動性、收益性和安全性。