轉自券商中國(guó)

5月24日，深圳市規劃和自然資源局發(fā)布了今年第二輪拟供宅地清單，共包括10宗地，建築面(miàn)積共計104.85萬平方米，這(zhè)些地塊將(jiāng)于2023年5月25日至2023年8月25日期間發(fā)布出讓公告。

據中指研究院統計，截至5月23日，試點集中供地的22城年内共成(chéng)交267宗宅地，同比減少115宗，合計規劃建面(miàn)2380.1萬平方米，同比下降33.4%；平均成(chéng)交樓面(miàn)價14700元/平方米，同比上漲23.4%；平均溢價率8.2%，較去年同期提升3.1個百分點；總土地出讓金3498.8億元，較去年同期下降17.8%。

業内人士認爲，整體來看，2023年以來核心城市土拍明顯回暖，部分城市民企拿地信心有所修複，而多數城市土地市場仍面(miàn)臨較大調整壓力。短期來看，全國(guó)土地供求縮量趨勢或延續，但土拍分化态勢或更加明顯，預計房企在核心城市補貨意願提升，而銷售市場調整壓力加大的城市土地市場表現或仍低迷。

深圳第二輪拟供10宗宅地

5月24日，深圳市規劃和自然資源局發(fā)布了今年第二輪拟供宅地清單，共包括10宗地，建築面(miàn)積共計104.85萬平方米，這(zhè)些地塊將(jiāng)于2023年5月25日至2023年8月25日期間發(fā)布出讓公告。

從地塊分布來看，深圳龍崗區3宗，龍華區、光明區各爲2宗，南山區、寶安區、深汕特别合作區均爲1宗。

深圳市規劃和自然資源局表示，此次公布第二輪拟供地清單的目的是，爲貫徹落實國(guó)家、省、市關于房地産市場調控的有關工作部署，進(jìn)一步優化營商環境，促進(jìn)房地産市場平穩健康發(fā)展，穩定市場預期，保障居住用地有序供應。

據了解，3月31日，深圳首輪5宗宅地全部出讓，涉及寶安1宗、光明2宗、龍崗1宗、坪山1宗，此次土拍共有包括保利、華潤、中海、招商、金茂等19家房企參與競争，5宗宅地總起(qǐ)價65.38億，最終以3宗封頂、1宗溢價、1宗底價收官，攬金72億元，成(chéng)交樓面(miàn)均價15165元/平方米，平均溢價率10.13%。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，此次公布的10宗地中，最亮眼的是4月26日剛剛調整規劃的“超總地塊”，由“商業服務業用地”調整爲“商業服務業用地+二類居住用地”/“商業服務業用地+公共管理與服務設施用地”，調整規劃一個月後(hòu)迅速釋放到市場，目的還(hái)在于以中心區壓箱底的“靓地”來捂熱土地市場，進(jìn)而從源頭上刺激房地産市場。此宗地交易大概率會(huì)創造“地王”，政府也希望由此信号激活市場信心，扭轉市場的預期。此宗地不僅公共配套齊全，而且規模非常大，有望打造高端社區，迎合目前高端改善需求旺盛的局面(miàn)。

22城宅地成(chéng)交樓面(miàn)價同比漲超20%

據中指研究院統計，截至5月23日，試點集中供地的22城年内合計推出343宗涉宅用地，同比減少210宗；合計規劃建築面(miàn)積3065.5萬平方米，同比下降44.2%；共成(chéng)交267宗，同比減少115宗，合計規劃建面(miàn)2380.1萬平方米，同比下降33.4%；平均成(chéng)交樓面(miàn)價14700元/平方米，同比上漲23.4%；平均溢價率8.2%，較去年同期提升3.1個百分點；總土地出讓金3498.8億元，較去年同期下降17.8%。

22城中，除鄭州外，其餘21城均發(fā)布涉宅用地拟供地清單，其中有20城發(fā)布2023年首輪拟出讓清單。截至5月23日，2023年22城拟出讓清單合計532宗，已推出313宗（不含蘇州、杭州部分城市拟出讓清單之外供地），未推219宗，其中北京、成(chéng)都(dōu)、廣州首輪拟出讓涉宅用地均已全部推出，濟南、武漢推出占比較低。

從成(chéng)交方面(miàn)看，今年22城首輪拟出讓清單地塊合計成(chéng)交225宗（不含蘇州、杭州部分城市拟出讓清單之外供地），其中上海、成(chéng)都(dōu)、深圳已完成(chéng)全部出讓，杭州、南京、無錫、青島完成(chéng)率在七成(chéng)左右，甯波完成(chéng)率剛過(guò)五成(chéng)，北京、重慶、武漢、天津完成(chéng)率均不足四成(chéng)。

中指研究院的數據還(hái)顯示，截至5月23日，全國(guó)300城累計住宅用地成(chéng)交9113.5萬平方米，較去年同期下降28.6%；單月來看，5月全國(guó)300城住宅用地成(chéng)交1989.3萬平方米，較上月同期增長(cháng)70.1%，較上月全月增長(cháng)2.6%，較去年同期下降9.2%，降幅有所收窄。

中指研究院分析師孟新增認爲，整體而言，全國(guó)住宅用地成(chéng)交仍呈縮量态勢。一方面(miàn)，在全國(guó)銷售市場尚未企穩、企業資金面(miàn)承壓及多地“集中供地”模式調整等因素影響下，地方政府推地力度整體較弱。另一方面(miàn)，近兩(liǎng)年受房地産市場調整影響，企業投資審慎，且投資向(xiàng)核心城市聚集。

“銷售市場的分化直接導緻土地市場也呈現分化加劇的趨勢。2023年以來，熱點一二線城市土拍熱度有所回升，絕大多數三四線城市土地市場仍低溫運行。”孟新增說(shuō)，在全國(guó)房地産市場尚未企穩、企業資金面(miàn)承壓下，确定性的銷售去化成(chéng)爲房企拿地的首要标準之一，優勢地區的優質地塊成(chéng)爲企業投資側重點。

中指研究院統計，截至5月23日，一線城市成(chéng)交534.8萬平方米，同比下降2.7%；二線城市成(chéng)交3830.6萬平方米，同比下降18.5%；三四線城市成(chéng)交4748.1萬平方米，同比下降36.8%。從溢價率看，一線城市住宅用地成(chéng)交溢價率8.3%，較去年同期提升3.3個百分點；二線城市住宅用地成(chéng)交溢價率6.8%，較去年同期提升1.8個百分點；三四線城市住宅用地成(chéng)交溢價率5.9%，較去年同期提升2.8個百分點。

從拿地企業來看，孟新增指出，2022年，22城集中供地累計拿地金額中，央國(guó)企占比37%，地方國(guó)資占比42%，民企占比僅16%，央國(guó)企、地方國(guó)資是拿地主力。2023年以來，在銷售預期好(hǎo)轉帶動下，北京、上海、杭州等城市土拍升溫，熱點地塊競争激烈，但拿地企業整體仍以央國(guó)企爲主，部分城市民企拿地金額占比提高。

“截至5月21日，22城集中供地累計拿地金額中，央國(guó)企占比54%，民企占比29%，北京、上海、廈門、南京、蘇州仍以央國(guó)企爲拿地主力，而杭州、成(chéng)都(dōu)、甯波城市民企拿地金額占比有所提升，如杭州民企拿地金額占比在六成(chéng)以上，5月23日出讓9宗地全部爲民企摘取，其中濱江仍爲民企拿地主力；成(chéng)都(dōu)更多爲當地民企，如誠一投資、四川邦泰置業、樂山海天、嘉禾興等。”孟新增說(shuō)。

孟新增認爲，整體來看，2023年以來核心城市土拍明顯回暖，部分城市民企拿地信心有所修複，而多數城市土地市場仍面(miàn)臨較大調整壓力，全國(guó)層面(miàn)土地市場低迷态勢并未改變，未來土拍市場能(néng)否回溫仍有賴于房地産銷售端恢複程度。短期來看，全國(guó)土地供求縮量趨勢或延續，但土拍分化态勢或更加明顯，預計房企在核心城市補貨意願提升，而銷售市場調整壓力加大的城市土地市場表現或仍低迷。

責編：彭勃

校對(duì)：蘇煥文