5月24日，第一太平戴維斯聯合深圳市房地産業協會(huì)舉辦房地産投資論壇，探讨REITs市場發(fā)展趨勢及未來發(fā)展空間，探尋基礎設施REITs爲區域經(jīng)濟高質量發(fā)展帶來的新機遇。

REITs作爲房地産産業轉型、助力實體經(jīng)濟高質量發(fā)展的助推器，一直以來倍受市關注。最新出台的消費類基礎設施資産的擴容爲市場帶來難得的曆史機遇，萬億消費基礎設施REITs市場可期。

論壇上，深圳市房地産業協會(huì)會(huì)長(cháng)呂晉川談到，國(guó)家發(fā)改委推出消費類基礎設施商業RITs，是實施擴大内需，重視支持消費的具體舉措！對(duì)于優化土地市場資源配置，助力房地産行業向(xiàng)新發(fā)展模式平穩過(guò)渡，具有重要意義，是房地産行業轉型升級、高質量發(fā)展的重要路徑。

盤活存量資産 

國(guó)家發(fā)改委于3月發(fā)布《關于規範高效做好(hǎo)基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，從長(cháng)遠來看，對(duì)REITs市場平穩健康發(fā)展的意義重大。

消費類基礎設施資産的擴容豐富了REITs底層資産，促進(jìn)市場規模的成(chéng)長(cháng)，投資者有更多的投資選擇，將(jiāng)會(huì)吸引更多的投資機構參與市場，同時(shí)長(cháng)期回報將(jiāng)變得更加穩健。

此外，消費類基礎設施REITs發(fā)行有利于加速中國(guó)公募REITs市場的成(chéng)熟，同時(shí)也會(huì)增加産權類REITs總市值的占比，有利于REITs市場的活躍。第一太平戴維斯認爲，以民生消費的購物中心爲底層資産發(fā)行的公募REITs將(jiāng)很可能(néng)成(chéng)爲底層資産。爲增強産品穩定性，資産規模較大且多元分布的資産包或爲最可能(néng)的模式。

對(duì)于中型商業資産方在發(fā)行消費類基礎設施REITs中應該如何突破各種(zhǒng)瓶頸，第一太平戴維斯認爲，有發(fā)行REITs需求的商業資産方如需達到發(fā)行要求，往往會(huì)出現需支付較高商業管理成(chéng)本的情況，可考慮采取大資管模式去中台化，高效的運作促進(jìn)效益提升，以達到提升IRR水平的目标。

其次，對(duì)于傳統各方獨立管理的模式，經(jīng)常會(huì)出現商管與物管利益點割裂的情況，引入大資管作爲整體服務團隊，可將(jiāng)物管及商管有效整合，相互補位，爲資産方提供最有價值的服務模式。

最後(hòu)，在商業業态的設施設備維護需要高要求高标準的背景下，大資管團隊可在合理酬金的經(jīng)營下做精細化管理，保證設施設備的穩健運行，以上路徑的實施也將(jiāng)實現資産的長(cháng)期高質量運營。

國(guó)内消費類基礎設施REITs發(fā)展潛力巨大，對(duì)于消費類REITs底層資産的篩選标準，建議從五點去著(zhe)手，包括在發(fā)起(qǐ)人方面(miàn)可以優先考慮央企、國(guó)企；在項目位置上可以選擇北上廣深、杭州、武漢和成(chéng)都(dōu)等準一線城市；以資産淨值超過(guò)10億的購物中心和社區商業爲主；另外，資本化率要≥5.0%，最好(hǎo)達到5.5%；在合規性方面(miàn)要注意是否存在權利限制、手續是否齊全、運營是否合規等方面(miàn)的瑕疵。

釋放REITs新活力

恢複消費重中之重，資産盤活需求快速增長(cháng)，消費基礎設施REITS推出正當時(shí)。消費基礎設施REITs助力釋放居民消費潛力，納入REITs試點範圍可更有效促進(jìn)消費持續增長(cháng)。 

第一太平戴維斯提到，實踐當中，一些港資、外資發(fā)展商在打造優質購物中心、社區商業領域往往頗有建樹。根據觀察，其成(chéng)功的一大因素是其對(duì)租約強大的合規管理能(néng)力。”

對(duì)于土地剩餘年期對(duì)REITs底層資産價值的影響機制，論壇上，業内人士認爲，資産估值主要受收益水平、報酬率、增長(cháng)率和剩餘收益年期影響。增長(cháng)率和報酬率對(duì)沖後(hòu)，會(huì)形成(chéng)一個估值的衰減因子。剩餘收益年期越長(cháng)，衰減因子越小。但是該衰減過(guò)程不是線性的，剩餘收益年期越短，邊際影響會(huì)越大。例如，剩餘收益年期爲30年和20年時(shí)，剩餘收益年期每減少一年，剩餘收益年期爲20年的估值下降幅度明顯要大于剩餘收益年期爲30年的。

對(duì)于資本管理的降本增效，業内專家認爲，降本從兩(liǎng)個更深層來理解，一是數值上的成(chéng)本，另一個則是運作場景中的溝通成(chéng)本，都(dōu)是需要去降低的；另外在增效方面(miàn)，一是效率，二是效益，一體化的資管運作將(jiāng)對(duì)這(zhè)兩(liǎng)個方面(miàn)起(qǐ)到極大的提升作用。

未來，第一太平戴維斯將(jiāng)繼續與深圳房地産業協會(huì)深度合作，利用豐富的實操經(jīng)驗和前瞻性視野，助力區内産業轉型升級，推進(jìn)基礎設施不動産投資信托基金建設，打造城市先行示範區，賦能(néng)深圳高質量發(fā)展。