8月26日，反映香港二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）相比一周前跌0.59%，報174.62點，連跌六周，創近兩(liǎng)年半新低。

自3月份美聯儲開(kāi)啓加息周期以來，香港金管局跟随上調基準利率，市場預計香港銀行或將(jiāng)上調最優貸款利率（BLR），推升房地産按揭利率，進(jìn)一步增加香港房地産市場和房價壓力。

香港住房問題沉疴已久，最近兩(liǎng)屆香港特首也在接力聚焦，力求盡快解決這(zhè)一問題。就(jiù)在7月30日，香港新任特首李家超曾表示，香港政府已成(chéng)立兩(liǎng)個工作組，針對(duì)處理公營房屋和整體土地房屋供應問題。

香港二手樓跌跌不休

8月26日，反映香港二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）相比一周前跌0.59%，報174.62點，連跌六周創近兩(liǎng)年半新低。該指數每周五公布，基于在中原集團的買賣合約成(chéng)交價編制，反映香港地産市場價格變動。

其中，大型屋苑指數報176.09，按周跌0.25%，按月跌2.47%；中小型單位指數報174.24，按周跌0.29%，按月跌2.52%；大型單位指數報176.59，按周跌2.02%，按月跌3.77%。

中原地産研究部對(duì)此表示，中原城市領先指數CCL報174.62點，創128周新低（2020年3月低見174.03點）。最近一周CCL跌破175點，短期目标下試170點，重返2019年初時(shí)的水平。CCL連跌6周，是2019年10月以來首見，樓價跌勢未止。

自3月份美聯儲開(kāi)啓加息周期以來，香港金管局跟随上調基準利率，引發(fā)一系列連鎖反應：5月份以來，港元彙率頻頻觸及弱方兌換保證；金管局銀行體系總結餘由2022年初近3600億港币降至不足1250億港币，1個月香港銀行拆借利率（Hibor）由0.25%升至1.85%……

在Hibor上行背景下，香港中原地産價格指數自2022年3月以來開(kāi)始下滑，7月中小型住房價格指數同比下滑5.1%，刷新疫情以來最大跌幅。

預期銀行加息樓市承壓

與此同時(shí)，分析人士則在擔心，香港或許即將(jiāng)上調最優貸款利率（BLR，指針對(duì)最優質商業或居民的貸款利率），進(jìn)而推升按揭貸款成(chéng)本，增加香港房地産市場壓力。據中金公司研究部數據，上輪加息周期銀行于2018年9月上調BLR12.5個百分點後(hòu)，香港地産價格于2019年2月累計下調約8.4%。

“若未來進(jìn)一步上調BLR，可能(néng)加大住房按揭貸款的付息壓力。”中金公司研究部策略分析師劉剛表示，未來上調BLR，可能(néng)會(huì)邊際增加銀行成(chéng)本、推升房地産按揭利率。但由于最優貸款利率上調滞後(hòu)于已經(jīng)走高的資金利率，因此對(duì)港股整體的金融條件的增量影響有限。

平安證券首席經(jīng)濟學(xué)家鍾正生則提到，當前香港經(jīng)濟面(miàn)臨較大下行壓力，今年以來香港GDP已連續兩(liǎng)個季度同比負增，相比2018年9月香港銀行上調貸款利率時(shí)的基本面(miàn)更爲疲軟。今年2月以來香港失業率再度上升，截至6月爲4.7%，遠高于2018年3月-2019年7月維持的2.8%。

“房地産及樓宇業權是香港經(jīng)濟的重要支柱，在2021年香港實際GDP中占比達到19.6%。曆史上，每次銀行加息都(dōu)會(huì)造成(chéng)香港房價同比由正轉負，即便2018年隻加息一次。”他預計，本次如果香港銀行貸款利率相比上次更大幅度攀升，對(duì)香港經(jīng)濟的負面(miàn)沖擊或將(jiāng)更明顯。

值得注意的是，香港财政司司長(cháng)陳茂波7月24日曾表示，過(guò)去幾個月本港樓價雖有輕微回調，但仍大緻保持平穩。雖然本港私人住宅物業過(guò)半數已沒(méi)有按揭貸款，但當香港随美國(guó)進(jìn)入加息周期，供樓人士的按揭還(hái)款負擔難免增加，市民在置業或作其他投資決定時(shí)，還(hái)是以審慎策略爲上。

港府發(fā)力針對(duì)房屋難題

香港住房問題沉疴已久，最近兩(liǎng)屆香港特首也在接力聚焦，力求盡快解決這(zhè)一問題。

6月9日，香港時(shí)任特首林鄭月娥曾表示，該屆政府大膽嘗試興建過(guò)渡性房屋，此項目現已成(chéng)爲房屋階梯的重要部分。當局承諾興建2.5萬個單位，目前已覓得足夠土地興建逾2.1萬個單位。她說(shuō)，該屆政府的公營房屋供應量較上屆政府五年任期的供應量多40%，相信未來十年此數必會(huì)大幅上升，期待下屆政府在過(guò)渡性房屋工作方面(miàn)再加把勁。

到了7月30日，香港新任特首李家超也公開(kāi)表示，香港政府明白社會(huì)關注房屋問題，因此成(chéng)立兩(liǎng)個工作組，針對(duì)處理公營房屋和整體土地房屋供應問題，希望盡快交出成(chéng)績。不論公屋或一般土地房屋供應，政府都(dōu)期望做到提速、提效、提量。當局會(huì)探讨各項土地來源的可能(néng)性，但現階段主力從現有土地來源中盡量增加供應量，其中主要考慮綠化地帶的土地。

順便一提的是，陳茂波8月25日在香港房托基金協會(huì)成(chéng)立典禮上表示，截至今年7月，本港房托基金市場的市值逾2100億港元，規模較2005年增長(cháng)近五倍。恒生房地産基金指數股息累計指數較2008年推出時(shí)上升近七倍，表現遠勝同期恒生指數總股息累計指數的升幅，足見房托基金的價值和發(fā)展潛力。

爲推動房托基金市場的發(fā)展，香港政府多管齊下推出支持政策。例如，香港證監會(huì)于2020年底修訂了《房地産投資信托基金守則》，放寬房托基金的投資限制；強積金管理局于同年亦放寬強積金計劃投資房托基金的限制，以擴闊房托基金投資者的基礎；香港政府去年推出了爲期三年的資助計劃，以進(jìn)一步提高在香港設立房托基金的吸引力。

責編：桂衍民