近期，公攤面(miàn)積、得房率等話題再被(bèi)熱議。樓市經(jīng)曆深度調控之後(hòu)，購房者越來越重視房子的居住屬性，除了讓公攤面(miàn)積成(chéng)爲“明攤面(miàn)積”，開(kāi)發(fā)商如何做出更合理的規劃并用産品“說(shuō)話”，這(zhè)也是擺在開(kāi)發(fā)商面(miàn)前的新課題。

購房者的“心聲”

證券時(shí)報記者查閱發(fā)現，2001年6月的《商品房銷售管理辦法》和2007年《物權法》（第70條），都(dōu)明确商品房建築面(miàn)積由套内建築面(miàn)積和分攤的共有建築面(miàn)積組成(chéng)。購房者所購置的商品房，都(dōu)應載明這(zhè)兩(liǎng)個面(miàn)積。公攤面(miàn)積一般包括兩(liǎng)部分：一是電梯井、樓梯間、垃圾道(dào)、變電室、設備間、公共門廳和過(guò)道(dào)、地下室，及爲整棟建築服務的公共或管理用房建築面(miàn)積；二是套（單元）與公用建築之間的分隔牆以及外牆牆體水平投影面(miàn)積的一半等。

一般來說(shuō)，過(guò)去的多層和小高層住宅公攤面(miàn)積較小，得房率（指套内建築面(miàn)積與套建築面(miàn)積之比）普遍在80%以上。如今，越來越多的超高層住宅正拔地而起(qǐ)，一些住宅樓的層數甚至超過(guò)50層，這(zhè)些超高層住宅的的得房率又有多少？以深圳爲例，記者進(jìn)行抽樣(yàng)調查，在羅湖、福田和南山各取3個在售而且層數超過(guò)40層的新房住宅項目作爲樣(yàng)本，并用套内面(miàn)積/建築面(miàn)積的方式估算出得房率，發(fā)現得房率普遍僅在71%至75%之間。同樣(yàng)爲90平方米左右的新房，多數項目隻能(néng)做成(chéng)三房兩(liǎng)廳一衛。相比起(qǐ)來，一些樓齡在10年至20年的二手住宅樓，得房率普遍在75%至85%之間。

不過(guò)，記者也發(fā)現越來越多的新房項目開(kāi)始將(jiāng)得房率當成(chéng)“亮點”進(jìn)行營銷。在光明區和寶安區，一些新房將(jiāng)得房率放在營銷中心廣告牌的顯眼位置，“73平方米就(jiù)能(néng)做成(chéng)三房”等字眼看上去很吸引人。不過(guò)，一位新房營銷策劃經(jīng)理對(duì)記者表示，真正通過(guò)合理設計實現高得房率的項目，的确是可以有效提高戶型的舒适度。不過(guò)，一些高得房率項目的提法是創意空間、贈送面(miàn)積，其實是開(kāi)發(fā)商在打擦邊球，多出來的面(miàn)積所支出的費用在定價時(shí)可能(néng)已被(bèi)算進(jìn)房價，購房者也要仔細辨别。

“樓市雖然降溫，但房價依舊很高，買100平方米的房子實際面(miàn)積才70平方米，實在是覺得不劃算。”趙深對(duì)記者表示，自己在選擇新房時(shí)一定會(huì)將(jiāng)公攤面(miàn)積、得房率等因素考慮在内。

記者随機還(hái)對(duì)近20位購房者進(jìn)行調查，全部受訪者都(dōu)認爲，支持住宅應以套内使用面(miàn)積進(jìn)行交易。“在建房成(chéng)本既定的前提下，按建築面(miàn)積計算還(hái)是按套内使用面(miàn)積計算，隻是單價不同，我們要付出的購房成(chéng)本相對(duì)固定。”甚至還(hái)有購房者提出，一些開(kāi)發(fā)商的精裝房交付，不應該按照建築面(miàn)積進(jìn)行計價裝修，物業管理費也同樣(yàng)如此。

據悉，目前國(guó)内絕大多數城市的住宅交易都(dōu)是以建築面(miàn)積計價，但重慶等地多年前也實行套内建築面(miàn)積計價。不過(guò)，在全世界範圍内，多數發(fā)達國(guó)家和地區的房屋銷售都(dōu)是按照套内面(miàn)積計算。盈科(上海)律師事(shì)務所全球合夥人郭韌律師表示，住宅建築改爲套内面(miàn)積進(jìn)行交易，也要慎防開(kāi)發(fā)商很可能(néng)會(huì)因此轉嫁成(chéng)本甚至擠壓公攤從而導緻商品房的小區環境以及品質下降。

公攤取消還(hái)是規範？

除了如何計價，市場上也掀起(qǐ)“取消”公攤的讨論，但在業内人士看來，買房無法撇開(kāi)公攤面(miàn)積，其也應計入商品房總價。有分析人士表示，公攤面(miàn)積較小并不意味著(zhe)居住就(jiù)舒适，電梯間、樓梯間或門廳太小，一梯多戶、沒(méi)有避難層等，盡管縮小了公攤面(miàn)積而使套内面(miàn)積增加，但舒适度和安全感也随之降低。再比如一些開(kāi)發(fā)商“偷面(miàn)積”，貌似套内面(miàn)積增加，但占用了公攤，導緻小區整體環境受損。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，現行規定對(duì)于公攤面(miàn)積大小沒(méi)有比例限制，主要與新盤項目的規劃設計、配套設施有關。從業主的角度看，套内起(qǐ)居生活面(miàn)積與社區公共服務面(miàn)積此消彼長(cháng)，取決于業主的訴求。“在多層次住房消費并存的情況下，對(duì)不同類型的新房項目，在規劃設計及報批階段，就(jiù)應對(duì)公共服務爲主的公攤占用，做出合理的規劃指标限定。”

購房者普遍擔心的是公攤面(miàn)積的随意性、不透明性。所以，相比取消公攤面(miàn)積，完善相關規定無疑更具現實意義和可操作性。

盈科(上海)律師事(shì)務所全球合夥人郭韌律師表示，“其實，對(duì)于公攤面(miàn)積存在的一些不合理現象，普通購房者很難發(fā)現。需要提醒的是，一旦公攤面(miàn)積超過(guò)40%以上，可能(néng)就(jiù)需要引起(qǐ)重視。購房者可以調閱規劃設計圖紙，看看是否存在錯誤，如果覺得特别不合理，購房者也可以通過(guò)訴訟維權，特别是如果因爲公攤面(miàn)積過(guò)大而實用面(miàn)積過(guò)小，導緻無法居住使用，或者不符合居住使用的相應品質，購房者要求解除合同甚至退回房款也是有可能(néng)的，但最終還(hái)是要看判決結果。”據悉，目前國(guó)家對(duì)住宅的公攤面(miàn)積并沒(méi)有設置上限和下限，但《商品房銷售管理辦法》明确指出，合同約定的面(miàn)積與實際面(miàn)積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購房人有權退房；同意不退房的，實際面(miàn)積小于合同約定面(miàn)積時(shí)，絕對(duì)值超出3%部分的房價款由房地産開(kāi)發(fā)企業雙倍返還(hái)購房者。

李宇嘉認爲，“取消公攤”乃情緒之舉。最重要的是，标準和明細一定要“曬在太陽下”，監管還(hái)要跟上。比如，要制定不同類型社區的公攤指引；公攤部分的内容要明晰，經(jīng)營的部分要將(jiāng)經(jīng)營收益歸屬全體業主，納入物業維修基金，或者抵扣物業費；房屋交付時(shí)，獨立第三方要對(duì)公攤面(miàn)積進(jìn)行實測并公示；探索公攤部分定價和套内定價的差異化等。