近段時(shí)間以來，不少熱點城市推出今年第三批集中供地。8月30日，深圳2022年第三批居住用地集中挂牌，將(jiāng)于9月28日挂牌成(chéng)交。值得注意的是，深圳第四批次居住用地初步計劃于9月底或10月份集中發(fā)布挂牌出讓公告。

　　考驗房企運營能(néng)力

　　據悉，本批次推出的7宗居住用地總用地面(miàn)積約49.51公頃，總建築面(miàn)積約122.10萬平方米（其中初始建設公共住房總建築面(miàn)積約39.91萬平方米），挂牌起(qǐ)始總地價約117.97億元，覆蓋寶安、龍華、光明、坪山區。本批次繼續堅持房地聯動，明确普通商品住房的最高銷售限價，繼續沿用“三限雙競+搖号”的方式挂牌出讓，初始建設公共住房、競價達到地價最高溢價後(hòu)競建設保障性租賃住房。與前兩(liǎng)批次相比，初始建設的公共住房類型除了保障性租賃住房、公共租賃住房外，還(hái)增加了安居型商品房。

　　作爲一線城市的樓市風向(xiàng)标之一，截至目前深圳樓市調控政策并沒(méi)有發(fā)生變化。在此背景下，房企如何看待深圳市場？土拍或許是最好(hǎo)的檢驗之一。就(jiù)在8月4日，深圳年内第二批集中供地落下帷幕，共攬金339.32億元，成(chéng)功出讓14宗地，2宗地流拍，也顯示出土地市場開(kāi)始有所“分化”。不過(guò)，對(duì)比今年第一批以及去年第三批地塊的價格，第二批集中供地的大部分地塊限價都(dōu)有所上漲。從結果來看，拿地仍以國(guó)資背景企業爲主力軍。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“三限雙競+搖号”的供地規則在深圳越來越清晰，甚至成(chéng)爲長(cháng)效機制。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來說(shuō)，拿地時(shí)就(jiù)清晰計算出現在的地價和未來的房價，利潤空間都(dōu)是算好(hǎo)的，想多賺錢也不太可能(néng)，但可以通過(guò)精打細算、保租房經(jīng)營、代建費等獲得可觀的、持久的收入。而且，這(zhè)樣(yàng)的價格信号對(duì)購房者也是清晰的，有利于引導供需雙方的預期。其次，開(kāi)發(fā)商加杠杆買地的動力下降，購房者加杠杆炒房的動力也有所下降。最後(hòu)，地方政府通過(guò)調節地價、新房限價，調節競配建的内容和面(miàn)積來調節給市場讓利的幅度，從而調節市場情緒，以符合當前的市場景氣度，也有利于穩定土地市場。

　　最近，深圳多個新房項目接連入市。在業内人士看來，盡管當前深圳樓市政策還(hái)未放松，市場情緒仍較爲低迷，但開(kāi)發(fā)商回款承壓，不得不逆勢銷售，而且近期多個現房産品、熱點項目發(fā)布了銷售計劃，預計在9月會(huì)迎來推盤高峰期。

　　多地探索現房銷售

　　近期，多個城市的第三批集中供地出現回暖現象，流拍率下降主要得益于地塊質量進(jìn)一步提高和土拍規則持續優化，特别是通過(guò)降地價、提限價、取消配建等方式，爲參與企業留出了更多利潤空間。與此同時(shí)，多地開(kāi)始將(jiāng)“現房銷售”寫入土地出讓文件中。

　　據中指研究院監測，2021年以來，北京、杭州、福州、合肥、西安、甯波等地在土拍環節試點現房銷售。以合肥爲例，當地發(fā)布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地，總起(qǐ)始價277.4億元，并將(jiāng)于9月23日正式出讓。值得一提的是，該批次地塊中首次推出現房銷售地塊。其中，蜀山區SS202210号地塊明确提出“按精裝現房銷售實施”。

　　“現售”意味著(zhe)在這(zhè)宗地塊上建設的住宅、商業物業或其他建築物，不能(néng)提前進(jìn)行預售，而要在竣工并取得不動産權證書後(hòu)進(jìn)行現房銷售，這(zhè)也極大地考驗著(zhe)開(kāi)發(fā)商資金實力。

　　中指研究院指數事(shì)業部市場研究總監陳文靜表示，2016年至2019年間，房地産市場活躍度較高，深圳、蘇州、南京、重慶、杭州、成(chéng)都(dōu)等城市在土地端設置現房銷售條件，抑制土地市場熱度。2021年以來，房地産市場進(jìn)入調整周期，現房銷售的試點地塊成(chéng)交率大幅下滑。今年7月以來，部分城市的項目出現“停工”現象，對(duì)購房者置業情緒和預期均帶來不利影響，而現房銷售既能(néng)夠保護消費者的權益不受侵害，也能(néng)對(duì)樓盤質量和交付行爲進(jìn)行約束，有利于“保交樓、穩民生”。

　　不過(guò)，陳文靜也強調，目前并非全面(miàn)推行現房銷售制度的合适時(shí)機。全面(miàn)實行現房銷售對(duì)商品房存量、開(kāi)發(fā)商資金、地方财政收入等均有較高的要求，當前最穩妥的方式是對(duì)熱點城市部分項目優先試點現房銷售，并在試點過(guò)程中不斷完善配套政策，爲未來更大範圍的推行積累經(jīng)驗。短期來看，預計將(jiāng)有更多城市從土地端試點現房銷售。