萬科上半年營收、淨利企穩回升，但銷售規模、毛利率下滑的态勢依然存在。整體而言，萬科财務狀況相對(duì)穩健，融資成(chéng)本處在行業較低水平。上半年開(kāi)發(fā)業務投資步伐放緩，而經(jīng)營服務類業務的業績貢獻逐漸表現出來。

對(duì)未來止跌企穩、穩中有升有信心

“市場收縮過(guò)了頭，反而會(huì)積蓄自發(fā)修複的動能(néng)，要相信居民追求美好(hǎo)生活、改善居住條件的力量。”在8月31日的中期業績推介會(huì)上，萬科董事(shì)會(huì)主席郁亮重申了其在6月股東大會(huì)上的判斷：從短期來看，市場已經(jīng)築底，但恢複是一個緩慢和溫和的過(guò)程。

萬科上半年營收淨利企穩回升，但銷售規模仍明顯下滑。半年報顯示，上半年萬科實現營業收入2069.2億元，同比增長(cháng)23.8%；實現歸母淨利潤122.2億元，同比增長(cháng)10.6%。公司上半年實現銷售面(miàn)積 1290.7 萬平方米，銷售金額 2152.9 億元，分别同比下降 41.1%和 39.3%。

國(guó)内商品房銷售在上半年整體表現不振，6月份曾有短暫回升，但7、8月份再度回到下滑态勢。對(duì)于銷售回落的原因，郁亮認爲，6月的快速大幅回升，包含疫情回補、季節性等短期因素的影響，後(hòu)續本身就(jiù)會(huì)有所回落；另一方面(miàn)，7月以來出現了“停貸”事(shì)件等新問題，一些企業無法完成(chéng)交樓，對(duì)消費者買房的信心造成(chéng)了一定影響。

盡管如此，郁亮依然堅持房地産市場“常做常有、常做常新”的觀點。他舉例稱，目前市場中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10-11億平方米，其中一、二線城市要淘汰3億平方米。而按照當前新開(kāi)工的降幅，新建住宅還(hái)達不到自然更新所需要的水平，這(zhè)還(hái)沒(méi)有考慮到居住水平的改善、人口聚集等因素，“因此當前市場肯定是偏低了，不會(huì)一直維持在這(zhè)個水平。”

郁亮還(hái)稱，自己近兩(liǎng)個月走訪了35個城市，看了100多個項目。從哈爾濱、烏魯木齊、浙江等不同特點的城市情況來看，隻要有好(hǎo)産品、好(hǎo)服務，哪怕短期市場環境有壓力，也一定能(néng)熬過(guò)去。郁亮表示對(duì)未來止跌企穩、穩中有升非常有信心。

對(duì)于房地産調控的三大目标“穩地價、穩房價、穩預期”，郁亮認爲前兩(liǎng)者已經(jīng)實現，目前穩預期還(hái)存在較大挑戰。在重建市場信心方面(miàn)，相比短期政策，萬科更關注與未來行業長(cháng)期發(fā)展有關的政策。

具體而言，郁亮呼籲關注城市配套服務業态的政策制度建設。他表示，爲城市提供的配套服務業态越來越豐富，新的業務發(fā)展起(qǐ)來，同樣(yàng)能(néng)給市場提供一定支撐。但這(zhè)些業務大多是保本微利的長(cháng)周期業務，需要有獨立的政策制度。舉例而言，要素成(chéng)本需要和收益匹配，地價不能(néng)太貴，稅費、利息不能(néng)太高；現金流入需要和流出匹配，地價是否能(néng)分期付，投資的回籠周期如果是十年、二十年，相應融資期限是否能(néng)拉長(cháng)，以及需要建立類似REITs的權益性渠道(dào)。

“好(hǎo)學(xué)生要做難而正确的事(shì)”

房企流動性承壓的環境下，萬科的财務狀況表現相對(duì)穩健。在量入爲出的原則下，上半年投資新項目步伐放緩，經(jīng)營服務類業務的業績貢獻逐漸表現出來。

上半年萬科繼續保持“綠檔”，融資成(chéng)本也屬于行業較低水平。半年報顯示，截至報告期末，萬科持有貨币資金1410.7億元，存量借款綜合融資成(chéng)本爲4.08%，其中上半年新增融資成(chéng)本3.59%。

“去年以來，萬科應對(duì)工作也做得比較早、比較紮實，銷售回款效率一直保持在比較高的水平，債務結構、成(chéng)本等方面(miàn)都(dōu)有進(jìn)一步的優化和提升。因此，盡管上半年市場波動超出了所有人的預期，萬科的經(jīng)營性現金流仍然實現了淨流入，比去年同期表現更好(hǎo)。”郁亮表示。

談及近期美元債價格波動，萬科财務負責人韓慧華韓慧華表示，主要是市場原因導緻，不是基本面(miàn)的問題。投資人對(duì)于整個行業的信心逐步的恢複，才是平穩美元債價格最有效，最持久的一個最核心的因素。

韓慧華進(jìn)一步稱，萬科對(duì)境外債務一直都(dōu)會(huì)有持續滾動的還(hái)款安排，通常會(huì)提前最少一年到18個月會(huì)做相應的資金的鋪排和規劃。境外債是萬科境外融資的重要但非唯一渠道(dào)，目前萬科在境外整體的銀行貸款渠道(dào)非常暢通。

自去年12月份到上半年爲止，萬科已完成(chéng)了在境外280億元的再融資工作。半年報顯示，境外負債在總負債結構中占比23.2%；按照融資途經(jīng)來看，銀行借款占比最大，達58.9%；短期負債占比22.4%，同比下降9個百分點。

不過(guò)，萬科上半年毛利率仍處在下滑态勢。據财報，房地産開(kāi)發(fā)及相關資産經(jīng)營業務毛利率下降2.18個百分點至20.85%。對(duì)此，萬科執行副總裁劉肖表示，毛利的确是做好(hǎo)投資的重要因素，但不是唯一因素，未來毛利都(dōu)會(huì)回到社會(huì)的平均水平。

量入爲出的原則在投資步伐上表現更加明顯。萬科上半年獲取19個新項目；總規劃計容建築面(miàn)積307.8萬平方米，相比去年同期的1505.9萬平方米減少約80%；權益地價總額也由去年同期的886.5億元降至 248.3 億元。劉肖表示，萬科在投資節奏上一直還(hái)比較從容，目前未結算資源能(néng)夠滿足未來3年以上發(fā)展需求。

值得一提的是，萬科經(jīng)營服務類業務發(fā)展成(chéng)效初顯。這(zhè)部分業務上半年收入同比增長(cháng)30.6%至爲241.1億元。萬科總裁祝九勝坦言，疫情和經(jīng)濟增速放緩等因素帶來諸多挑戰，但“好(hǎo)學(xué)生喜歡難題目，必須去做難而正确的事(shì)情。”

目前萬物雲是經(jīng)營服務類業務中發(fā)展比較成(chéng)熟的。萬物雲赴港上市已得到證監會(huì)批複，但港股物業闆塊當前估值相比去年有所回落。郁亮對(duì)此表示，分拆萬物雲不是賣豬仔，而是希望通過(guò)上市獲得更大發(fā)展空間。“我們不在意短期市場的估值，更看重通過(guò)資本市場支持能(néng)夠得到長(cháng)期發(fā)展，以及與開(kāi)發(fā)業務的協同。”